住宅ローンの強ーい味方！『分割融資』とは？

家を建てるときにほとんどの方が頭を悩ますのが住宅ローン。

住宅ローンは基本一括で借り入れするって知ってますか？

でも土地を購入して注文住宅を建てる場合、購入時期がずれますよね？

そんな時に活用出来るのが「分割融資」です。

需要は多いはずなのに意外と情報が少ないので、分割融資経験者としてシンプルにわかりやすくお伝えしたいと思います。

参考になれば嬉しいです。

メリットがあるのは「土地から注文住宅を建てる」人

上記の場合、分割で支払いが発生します。

1 土地購入代金（土地）

2 着工金（建物）

3 中間金（建物）

4 引渡金（建物）

といった具合です。

土地3,000万円、住宅2,000万円の場合

まず土地代金で3,000万円が必要です。貯金で支払えれば当然借り入れは必要ありません。

が、なかなか払える方はいないのではと思います。

となると、ここで１回。

そして住宅建築にかかる支払いが少なくとも計３回発生します。

目安として「着工金（30%）→中間金（40%）→引渡金（30%）」とすると、

「着工金（600万）→中間金（800万）→引渡金（600万）」となります。

どれかを貯金でまかなえれば３回、全てローンに頼ると４回の分割融資が必要です。

「分割融資」以外の方法はないのか？

分割融資以外の方法も実はあります。

それが、「つなぎ融資」というローンです。

こちらがより一般的ですね。

つなぎ融資は分割融資よりも対応している銀行が多く、住宅ローン借り入れの前段階である程度まとまったお金を借りることが出来ます。

ただし、つなぎ融資は金利が割高です。

そもそも住宅ローンの融資実行は建物完了後にされますが、建物が建つ前でも支払いが必要になるためその不足分を一時的にまかなうものです。銀行も担保となる家が完成していない状態で貸し出すので、どうしても金利は高くなります。 

つなぎ融資はどのくらいの金利なのか

例えば楽天銀行の場合、2016年11月1日現在のつなぎ融資の基準金利は「2.61%」です。

 最近の住宅ローンは（変動金利の場合）1%以下のところも多い中、倍以上の金利はやはり高く感じると思います。

借り入れする額によっては金利の支払いだけで結構な額になってしまいます。

例えば、1,000万円のつなぎ融資を金利年率2.61％で半年間借入れした場合の利息は130,500円の利息支払いが発生します。

ごく少額であればつなぎ融資での金策もありですが、これに手数料がさらに乗ると考えると土地代金をまかなうのは覚悟が要ります。

また、つなぎ融資が使える銀行ではその後の住宅ローンを借り入れすることが利用の条件になっているようです。

本来借りたい銀行ではない場合、この点も二の足を踏んでしまうポイントです。 

分割融資は住宅ローンの金利が適用される

それに対して分割融資の場合は「住宅ローンの融資を分割して実行」するので、適用金利は住宅ローンと同率です。

ただし、融資される時期の金利が適用されるので、4月と8月に借り入れしたローンの金利がちょっと違う、ということが起こり得ます。

僕は半年間程度で4回に分けて実行しましたが、最近の低め安定の傾向もあり、金利は全て同じでした。

ここで改めて分割融資のメリットとデメリットをまとめます。

分割融資のメリット

土地購入からの借り入れに対応出来る

金利が安い（つなぎと比較して） 

分割融資のデメリット

対応出来る金融機関が少ない（僕はみずほさんでした）

都度契約が必要で手間がかかる（会社員の方とかは時間を割くのが大変かも）

手数料が分割回数分だけ余計にかかる（キャンペーンなどでかからないこともある） 

まとめ

住宅ローンを借りるのはおそらくみんな初めてだと思います。

知っていることで経済的にも余裕が生まれたりしますので、色々と調べてみることをオススメします。

銀行マンは自社で借りてほしいので公平感が失われる可能性がありますので、出来れば経験者に話を聞くのが妥当ですね。

それから、支払い回数や金額は相談に乗ってくれる工務店もあります。

（僕がお願いしたところは小さい会社だったので色よい返答は得られませんでしたが…）

もし大部分を引渡金として支払い可能になれば、分割融資する場合でも契約や手数料の負担を減らせます。

あまりムリを言うと建築工期に影響出たりするのでやめた方がいいです。

素敵な家づくりに役立てていただければ幸いです。